Image Image Image Image Image Image Image Image Image Image

EPT | July 16, 2018

Scroll to top

Top

Jueves 29 de abril de 2004

Viviendas: un panorama del mercado inmobiliario actual

En una charla con Luis José Ramos, presidente de J. L. Ramos Brokers Inmobiliarios, repasamos las tendencias actuales en el mercado de propiedades destinadas a vivienda.

– En los últimos días, varias notas en los diarios anunciaban que los precios de las propiedades, en algunos segmentos, estaban aumentando. ¿El mercado se está moviendo más? ¿Se está moviendo sólo en algunos segmentos?

– El mercado de viviendas está atravesando un momento óptimo. Parece mentira después de la depreciación que sufrimos. Pero es uno esos fenómenos que se dan en este país y no se entiende bien porqué. Lo cierto es que, hoy, los precios en dólares de los departamentos están alcanzando valores similares a los de antes de la devaluación. Y en algunos casos, incluso, valores por encima de los anteriores.

– ¿Pero estamos hablando de los valores pedidos o de los valores a los que se concretan las operaciones?

– A los que se concretan las compraventas. Para los departamentos más modernos se habla de valores de entre 2.500 y 2.700 dólares el metro cuadrado. Por ejemplo, el edificio El Faro, en Puerto Madero, se vendió a 2.700 dólares por metro cuadrado. Y la última torre que hizo Costantini en Figueroa Alcorta se llegó a vender a 3.000 dólares el metro cuadrado. Es verdad que se trata de productos muy especiales, de lujo, de grandes superficies, para un público muy específico, pero están marcando una tendencia de recuperación de los valores.

– ¿Se están moviendo las casas de gran superficie o las chicas, los departamentos chicos o los más grandes?

– En el tema departamentos existen dos mercados bien diferenciados. El mercado de departamentos chicos, que son todos los de uno, dos y hasta tres ambientes. Este es un mercado que está activo, producto de que la gente no sabe ya qué hacer con la plata. Mucha gente ha optado, en lugar de correr el riesgo de poner la plata en un banco, por comprar un departamento, a pesar de que la renta es pésima. Actualmente, estamos hablando de una renta anual de un 5 ó 6 por ciento. Si a eso hay que sumarle el pagar el 35 por ciento de ganancias y el 3 ó 3, 5 por ciento de ingresos brutos, finalmente la renta neta anual del 3,5 ó 3,6 por ciento.
Históricamente se tenían rentas del 10 al 12 por ciento anual. El otro mercado que también está funcionando es el renglón de departamentos entre los 150.000 y los 300.000 dólares, de tres dormitorios y en las zonas más demandadas: Barrio Norte, Palermo…
Por otro lado, lo que no se mueve mucho son los departamentos de 400.000 o 500.000 dólares, que son productos para empresarios o ejecutivos. Hoy por hoy, nadie está invirtiendo a esos niveles en la Argentina.

– ¿Qué pasa con las casas?

– Se está dando un fenómeno muy interesante. El mercado de casas está muy activo. Hacía muchos años que no veíamos tanto movimiento. Antes, para comprar una casa en San Isidro o Martínez, por ejemplo, tenías que vender un buen departamento y poner por lo menos un 15 o u 20 por ciento más para poder llegar al valor de una casa. Hoy, el valor que han alcanzado los departamentos, permite que a lo mejor vendiendo un muy buen departamento uno pueda comprar una casa y además le sobre algo de plata. Es decir, las casas en general no han recuperado los valores que sí recuperaron los departamentos.

– ¿Qué pasa con la zona de Pilar?

– Mucha gente ha aprovechado este momento para construir. Los precios de la construcción cayeron sustancialmente luego de la devaluación. Y por lo tanto hubo una impresionante demanda de tierra porque los valores estaban muy atractivos y la gente aprovechó para canalizar inversiones a través de la construcción.
Con respecto a los barrios cerrados, son muy pocos los que funcionan, sobre todo por el problema de la seguridad. Hay una cantidad enorme de barrios cerrados que se hicieron y que han sido un fiasco.

– ¿Pero el tema de la seguridad no debería operar al revés, es decir, propiciando que la gente se instale en los barrios cerrados?

– El barrio cerrado es lindo cuando se está adentro, el problema es cuando tenés hay llegar o salir. Por eso, hay una enorme oferta que no se vende y la demanda no aparece. En cambio, en zonas como San Isidro o Martínez, la oferta es más escasa y la demanda está mucho más firme en este momento. Incluso se está empezando a ver de nuevo construcciones de casas. Lo mismo la parte de departamentos: ha empezado a moverse nuevamente la tierra… con unas incidencias altísimas.

– ¿Por qué el metro cuadrado de los departamentos es más caro que el de una casa, si la incidencia de la tierra es mayor en el caso de una casa?

– Casualmente por eso. Porque, históricamente, la incidencia de un terreno para hacer un edificio de departamentos estaba entre un 20 o 25 por ciento. Hoy se está en un 30, 40 y hasta un 50 por ciento. Esto quiere decir que hoy un terreno tiene una incidencia de aproximadamente 300 dólares el metro cuadrado y la construcción te sale casi 600 dólares por metro cuadrado. Queda un margen muy pequeño de utilidad para emprender un negocio que es muy riesgoso, sobre todo hoy que no hay crédito, no sólo para construir sino también para vender.© www.economiaparatodos.com.ar




Se autoriza la reproducción y difusión de todos los artículos siempre y cuando se cite la fuente de los mismos: Economía Para Todos (www.economiaparatodos.com.ar)