El mercado de viviendas se encuentra medianamente activo, con un gran porcentaje de la oferta sobrevaluada producto de un generalizado aumento al que muchas inmobiliarias indujeron a los propietarios con el solo fin de atesorar productos para ampliar sus carteras de oferta. Es cierto que ha habido un aumento de precios, pero solamente en productos puntuales, muy bien ubicados y de muy buena categoría.

En cuanto a los alquileres, ahí sí que se nota un incremento de los precios producto de una creciente demanda que no tiene posibilidades de compra, sobre todo por la ausencia de créditos, y que se ve obligada a tener que alquilar. Existen dos modalidades: extranjeros que buscan buenas ubicaciones, propiedades amuebladas, sin garantías y pagan en dólares por períodos cortos, pero que significan muy buena renta para los propietarios; y aquellos que no pudiendo comprar, alquilan limitados por sus ingresos que cada día le significan un menor poder adquisitivo y una peor calidad de vida. Es notorio observar cómo se van cambiando los barrios en busca de valores que se puedan adaptar a los de una familia tipo. Esta situación atípica generó un desbarajuste en el mercado e hizo subir los precios por encima a los existentes antes de la pesificación y devaluación, genialidad de nuestro ex presidente Duhalde.

Fuente: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios sobre datos del mercado

Hoy en día, la mayoría de las operaciones que se realizan son de venta y se concretan sólo aquellas en las que el valor del inmueble se percibe dentro de parámetros justos y en valores inferiores entre un 10/15% a los precios ofertados.

El tipo de viviendas más demandada son los departamentos de 3 ambientes de entre 70/80 mil dólares, que son los más escasos en el mercado. A raíz de esto, se nota una fuerte reactivación de la construcción, que comenzó a principios del 2003 con la venta de numerosos terrenos para proyectos de no más de 3.000 m2, a incidencias a nuestro parecer muy elevadas, que estaban en un rango de 200/300 dólares por metro cuadrado. Esto trajo aparejado la suba de los costos de construcción, que, en lo que va del año, entre materiales y mano de obra, supera ya el 20%. Como resultado de estos incrementos, el metro cuadrado de construcción de una vivienda unifamiliar –de calidad superior a la estándar– ronda hoy los 440 dólares, un 12 % más de lo que valía hace un año (fuente: Indec).

Fuente: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios sobre datos del mercado

Tendencias

Dada la reactivación de la construcción, el stock disponible de departamentos de 2 y 3 ambientes aumentará considerablemente para el período 2005/2006, ya que existen aproximadamente en vías de construcción unos 35.000.

Si pensamos en departamentos de 60 m2, nos encontraremos con una oferta de 590 departamentos con escasas posibilidades de venta ante la ausencia total de crédito, la imposibilidad de poder ahorrar, los sueldos devaluados, una incipiente inflación y un futuro que de continuar esta pésima gestión de gobierno hará más dificultosas las posibilidades de poder adquirir una vivienda.

A partir de la oferta de estas nuevas unidades al mercado, podemos prever que los valores en los inmuebles usados bajarán, excepto aquellas propiedades consideradas premium que mantendrán sus precios por estar encuadradas en un tipo de oferta escasa.

Hoy el mercado se mueve con la gente de poder adquisitivo alto, en las zonas más exclusivas y con productos de muy buena calidad.

Por último, se observa algún tipo de demanda en proyectos de viviendas a entregar durante el 2004/2005, con algo de financiación que ofrecen los mismos desarrolladores. © www.economiaparatodos.com.ar



Luis J. Ramos es presidente de L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios.