1. ACTUALIDAD DEL MERCADO INMOBILIARIO ARGENTINO

Sin lugar a dudas, los hechos más significativos del mercado en general, con una incidencia directa en el mercado inmobiliario, son la reestructuración de la deuda y la subsiguiente salida del default.

Sin ahondar en especificaciones financieras, estos hechos producen una sensación de alivio y esperanza, que se viene percibiendo en el mercado inmobiliario desde hace unos meses. La recuperación del mercado, que tiene sus puntos fuertes en la reactivación de la construcción, la reaparición de los préstamos hipotecarios y el salto del 8,8%(1) en la actividad económica, pronostica un crecimiento que, si bien no es desmesurado, es positivo y plantea las bases para un mercado estable.

Puntualmente la construcción cerró su segundo año consecutivo de mejoría durante el 2004, al registrar un incremento de 20,1% respecto de 2003. No obstante, aún se encuentra por debajo de los máximos alcanzados en el período 1997-1999.

Fuente: diario Ámbito Financiero
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Una de las cuestiones positivas que podría acarrear la salida del default es la puesta en marcha de proyectos que durante los últimos 4 años se vieron pospuestos en espera de un panorama claro y estable. Así, las empresas que responden a capitales internacionales, tendrían el visto bueno de sus casas matrices para renovar sus planes de expansión, generando un efecto directo en la mejora y ampliación de plantas industriales y de logística, así como también en el rubro de oficinas.

Por otra parte, la reestructuración de la deuda mejora la accesibilidad a un crédito externo, para aquellas empresas con posibilidades de suscribir a él. Se prevé que parte de esos créditos serán destinados al mejoramiento de la infraestructura inmobiliaria, que apoya la actividad productiva.

Es posible que la asistencia externa, sumada a un escenario con reglas claras, y la necesidad de una ayuda financiera para reactivar sectores del mercado alicaídos, abran el camino a líneas de créditos más accesibles, con competencia entre entidades y una flexibilidad en los requisitos. A su vez, se espera que el crecimiento sostenido de la economía, y la sensación de un panorama favorable, generen una suba en la demanda de créditos. Sin embargo, la flexibilización en los requisitos no se visualiza en el corto plazo y difícilmente abarque a la mayoría de los asalariados.

Los que sí cuentan con posibilidades son los inversores extranjeros, que encuentran los precios de los inmuebles por debajo de la media internacional, pudiendo aprovechar oportunidades en el mercado. Si bien la salida del default no es definitoria en cuanto a la “evaluación” de proyectos inmobiliarios, sí lo es en cuanto a la “sustentabilidad” de los mismos, las expectativas de crecimiento, la seguridad jurídica y el clima de negocios general.

Es interesante ver que el incremento de las escrituras traslativas (5,8% en enero con relación a mismo período del año anterior en la Ciudad de Buenos Aires(2)), no se condice con la tenue reacción del crédito hipotecario. Cabe pensar entonces que la diferencia en la evolución de estas variables, se debe a que la mayoría de las operaciones en la Ciudad de Buenos Aires se realizan con crédito proveniente de fuentes alternativas a la oferta bancaria.

El panorama general hace pensar que la tendencia iniciada en 2003, en relación con el crecimiento de los emprendimientos residenciales, comerciales o corporativos, continuará en el 2005, consolidando el buen momento que hoy vive el mercado inmobiliario, y que se espera continúe en el corto y mediano plazo.

2. ACTUALIDAD Y TENDENCIAS EN CADA RUBRO DEL MERCADO

OFICINAS

El canje de la deuda tuvo una incidencia directa en el mercado de oficinas, generando una actividad inusual durante la época estival. En estos primeros meses, se cerraron operaciones, gestadas a fin de año, y se iniciaron varias búsquedas.

Mientras que antes estas se agrupaban en el Centro, donde se concentra la mayor cantidad de oficinas, hoy se percibe que muchas empresas localizan su búsqueda en lugares con una mejor calidad de vida, buenas visuales y buena infraestructura de servicios. De las 61 búsquedas que actualmente abarca la División Oficinas, la mayoría se enfoca en lugares tales como Palermo, Núñez y Belgrano. Es interesante ver que si bien el promedio de superficie demandada se encuentra entre los 300 y los 400 m2, también reaparecieron las búsquedas de grandes espacios, más de 1.500 m2, acentuando la reactivación del sector.

Fuente: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios sobre datos del mercado
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Desde marzo 2004 a marzo 2005, la vacancia disminuyó en un 21%, con una absorción de alrededor de 90.000 m2, dejando sólo 30.000 m2 vacantes aproximadamente. Si continuara la demanda en estos mismos niveles, podría suponerse que en el corto plazo no se encuentren oficinas de categoría AAA disponibles en el mercado. Si se toma en cuenta que no hay proyectos de construcción en vista, es probable entonces que la búsqueda se enfoque en oficinas tipo A, donde aún quedan 78.000 m2 disponibles aproximadamente.

En cuanto a los valores locativos, estos seguirán subiendo en las ubicaciones premium, llegando en el mediano plazo (aprox. 12 meses) a los 16-18 U$S / m2. Es evidente que la escasa oferta en contraposición a la fuerte demanda, harán trepar los precios a niveles similares a los que se presentan en la región.

Tendencias:
– Los valores en oficinas de categoría AAA seguirán subiendo debido a la escasa oferta y la demanda constante, lo que resultará también en el aumento de los valores de oficinas de inferior categoría.
– Con respecto a las modalidades en contratos de locación, se seguirán utilizando los escalonados en dólares, y los ajustes semestrales en pesos.

INDUSTRIAS

El crecimiento de la actividad industrial, en especial en algunos sectores potenciados por las exportaciones, generó que en el último año, y lo que va de este, se instalaran nuevas empresas y algunas ampliaran su planta de producción.

La mayoría de estas empresas son PyMEs nacionales que han proliferado gracias a los mercados insatisfechos que antes proveían las empresas importadoras. En cuanto a las internacionales, no han vuelto a tomar posiciones porque exigen más tiempo para tomar las decisiones. Esto no es algo nuevo, dado que la falta de estabilidad de nuestro país siempre ocasionó dudas con respecto a la inversión en la mayoría de las empresas de este tipo.

Con respecto a los rubros que tuvieron mayor movimiento en estos últimos meses, no podemos decir que haya un listado específico, ya que el crecimiento en la economía produjo un impulso en todas las industrias. Sin embargo un rubro que se viene destacando desde hace ya unos años, es el del “plástico”. Esto se debe a que muchos de los productos que antes se fabricaban en metal, hoy se están haciendo en este material, teniendo esto ingerencia en todas las industrias: desde la automotriz, hasta los utensilios de cocina. Otro rubro con bastante movimiento es el textil, que gracias al crecimiento del consumo generó la reapertura de varias plantas.

Fuente: Fuente: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios sobre operaciones propias.
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La zona que sigue liderando las operaciones y las búsquedas es el Norte, en especial las áreas de Tortuguitas, Garín, Campana y Pilar. Otra de las zonas con una considerable cantidad de operaciones fue la Capital Federal, gracias a sus pequeñas zonificaciones de equipamiento distribuidas en toda la ciudad, y muy buscadas por las PyMEs. El interior de la Provincia de Buenos Aires, aunque en menor medida, llega a ser también una opción gracias a sus accesos e instalaciones aptos para la actividad.

La modalidad de las operaciones realizadas por la empresa durante los primeros meses de este año, fue en un 100% de alquiler. Esta propiedad acompaña la demanda del mercado, que en su mayoría hoy enfoca sus búsquedas hacia inmuebles en locación, segmento del mercado donde existe escasa oferta.

Tendencias:
– La tendencia sigue siendo la misma que a fines del 2004: una demanda centrada en alquileres, y una oferta casi nula. Sobre este tema, se puede decir que la oferta de plantas grandes (más de 5.000 m2), destinadas a logística, está agotada.
– Al contrario de lo que se podría esperar frente a una demanda insatisfecha, la construcción de nuevos inmuebles industriales no se vislumbra en el corto plazo, ya que la inversión requerida podría recuperarse en un período de 8 a 10 años, siendo este demasiado largo para estas inversiones.

RETAIL

Gracias a un excelente 2004, en cuanto al consumo minorista, las cadenas de retail se han puesto nuevamente en expansión en los primeros meses de este año. Asimismo, algunas empresas que habían dejado el país en busca de mejores mercados, como Häagen-Dasz y Dunkin’Donuts(3), vuelven a la carga con renovados planes de desarrollo.

Sin embargo los espacios para los nuevos emprendimientos se tornan difíciles de encontrar debido a la escasez de metros, y a la necesidad de las empresas de encontrar locales en plenos focos comerciales.

Fuente: Cedem
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El gráfico anterior demuestra la vacancia casi nula que se encuentra hoy en los principales focos. Como se mencionara en el anterior informe (de diciembre 2004), durante los primeros meses del año se percibió movimiento en estas zonas, principalmente por los vencimientos de contratos firmados durante el 2001, y la imposibilidad por parte de los locatarios de satisfacer los nuevos valores solicitados por los locadores. Esto generó algunos espacios, que fueron rápidamente ocupados.

Con respecto a las zonas aledañas a los focos, estas no han tenido un marcado aumento en su ocupación, debido a que las empresas que hoy buscan locales prefieren esperar a encontrar el lugar ideal dentro del foco.

En cuanto a los valores por metro cuadrado, casi no se han modificado desde fines del año pasado, manteniendo récords históricos en algunas zonas. A raíz de la poca vacancia anteriormente mencionada, podría decirse que estos valores se mantendrán, aunque también es de esperarse que las empresas no puedan afrontar mayores aumentos debido a que ya no sería negocio para ellos, aún estando en pleno foco.

A propósito de los aumentos en los precios de alquileres, algunas empresas han debido utilizar su ingenio para hacer más rentable el espacio ocupado. De esta forma nos encontramos con librerías que han destinado parte del local a cafetería, o peluquerías que sirven tragos y café.

Tendencias:
– Más allá de que las zonas aledañas a los focos principales no han tenido la esperada ocupación, encontramos que se han creado nuevos focos y se han reactivado otros tantos.
– Hoy se perciben focos dedicados casi enteramente a la indumentaria (Munro; Av. Córdoba; Murillo) o a repuestos automotores (Av. Forest, Av. Warnes), que cuentan con buen flujo de personas, y características temáticas.

VIVIENDAS CENTRO

En el mercado de viviendas de la Capital Federal, existe hoy un gran movimiento generado por la compra de departamentos de 2 ambientes, que luego de ser refaccionados -con una inversión de entre 4.000 y 5.000 dólares- y amoblados, se colocan en el mercado para alquileres temporarios a valores altos. El tema es que ahora estos departamentos se encuentran sobrevaluados, si tomamos en cuenta que la demanda no es igual a la oferta.

Fuente: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios sobre datos propios.
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Otros inmuebles que percibieron una revalorización son los PH, que al estar exentos del pago de expensas, son una muy buena opción de inversión para los compradores. Hoy los gastos comunes son un tema clave, porque al haber una suba de precios en los servicios, o un aumento en los salarios de los encargados, estos impactan directamente en aquellos edificios con pocas unidades.

Por otro lado se percibe en el mercado una reubicación de las construcciones, puesto que la escasa oferta de terrenos bien ubicados hace que los inversores busquen opciones en zonas donde no hay todavía mucho desarrollo, pero que tienen gran potencial a corto plazo. Este es el caso de Núñez, Almagro y Villa Urquiza, donde se encuentran gran cantidad de obras en construcción que compiten contra la localización, con más y mejores servicios y espacios verdes.

En lo que se refiere a edificios en construcción, principalmente torres con amenities y seguridad, hubo un gran movimiento que comenzó durante el segundo semestre del año 2004, especialmente en Puerto Madero. En esta zona se pueden encontrar hoy alrededor de 15 edificios de viviendas en construcción. Una vez terminadas estas obras, de las cuales muchas se entregarán en los próximos meses, no quedarán lotes para construir, excepto 20 has. al final del extremo Sur, que ya cuentan con un master plan.

Tendencias:
– La demanda de alquileres de departamentos con 2 y 3 dormitorios seguirá, dada la poca oferta de estas unidades y la excesiva demanda que no puede acceder a un crédito ya que los requisitos son todavía demasiado pretenciosos frente a la realidad de los sueldos fijos.
– Así también continúa la demanda de departamentos con buena ubicación y categoría en venta. Este es el caso de aquellas personas que pueden vender su vivienda a un buen precio y consiguen, por una diferencia, mayor superficie a igual valor por m2.

VIVIENDAS ZONA NORTE

A pesar de que el año comenzó con una mayor concreción de operaciones, el mercado no presenta una marcada tendencia alcista. La demanda en compra, por ejemplo, está conformada por compradores concretos, que saben lo que quieren y cierran las operaciones rápidamente.

Durante el primer trimestre del año 2005 se concretaron un 42% más de operaciones con respecto al mismo trimestre del año anterior.

Fuente: L. J. Ramos sobre datos de operaciones propias.
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Los valores se encuentran más estables y se han recuperado alrededor de un 80% con relación a la época de la convertibilidad, podemos decir que actualmente el valor de venta o alquiler de una casa depende principalmente de lo que el mercado está dispuesto a pagar y no del valor que sugiere la inmobiliaria. Esta actitud denota una madurez en la demanda, que sabe lo que quiere, conoce bien el mercado de lo que se ofrece y sabe cuánto valen las propiedades.

Con respecto a la modalidad de las operaciones concretadas durante el primer trimestre de este año, el 45% fueron de alquiler, mientras que el 55% restante fueron de venta. Sobre esto se puede decir que la suba en las operaciones de locación, respecto al último trimestre del año 2004, se debe básicamente a que hay una mayor demanda por la imposibilidad de acceso al crédito, así como que hay más oferta aprovechando la suba en los valores.

En el caso de los alquileres, la demanda se concentra principalmente hasta los $ 3.000 mensuales. Las empresas no están trayendo ejecutivos del exterior, como lo hicieran en otras épocas, entonces aquellas casas con valores locativos altos no encuentran mucha demanda.

Otro caso interesante para tener en cuenta es que hay propietarios que prefieren firmar contratos de 24 meses en pesos y no en dólares. Recientemente se ha firmado un contrato mensual de $ 22.000 en moneda nacional y no en dólares, como se hubiera firmado en otro momento.

En las operaciones en venta la demanda se concentra principalmente en un rango de precios que va desde los U$S 150.000 a los U$S 300.000.- Los valores de venta se cierran entre un 5 / 10% de los montos solicitados.

Tendencias:
– Con respecto a los barrios cerrados, estos siguen teniendo una demanda creciente. Entre los más buscados están: Santa Bárbara, Laguna del Sol, Pacheco Golf Club, Nordelta y Ayres de Pilar.
– En general la búsqueda en estos barrios se compone de matrimonios jóvenes. Sin embargo, existe una demanda específica de personas de mayor edad, que deciden vender su casa de toda la vida, ubicada en buenas zonas del norte del Gran Buenos Aires, con el fin de comprar otra en estos barrios cerrados, para vivir donde actualmente se encuentran sus hijos.



(1) Fuente: diario Infobae.
(2) Fuente: Cedem.
(3) Fuente: diario La Nación.