Como es de público conocimiento, el mercado de oficinas, categorías A o AAA, se encuentra altamente demandado y con escasa vacancia. La novedad es el interés originado en algunos inversores en este hecho, frente a la posibilidad de construcción de esta categoría de edificios.

En la Argentina, al igual que en el resto del mundo, se construye en función de la demanda. El problema es que las obras tardarían entre 18 y 24 meses, con la consiguiente incertidumbre que esto genera, sumado a que no aporta soluciones en el corto plazo.

Actualmente, encontramos varios edificios de categorías B y C que se están acondicionando para recibir la demanda insatisfecha de m2 AAA, que ya está migrando sus intereses a este tipo de espacios.

La relación comentada entre oferta y demanda trae como consecuencia un alza en los precios de estas oficinas, que hoy cotizan entre 4 y 6 dólares por m2 en los casos de edificios clase B y entre 6 y 8 dólares por m2 en los casos de edificios clase A. En el mediano plazo, se prevé un incremento de aproximadamente 20% en ambos casos.

Fuente: L. J. Ramos sobre datos del mercado.
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Para fines del segundo semestre se calcula que los valores más altos en la categoría AAA se encontrarán en 18 dólares, semejante a lo que sucede en países aledaños de comportamiento similar al nuestro (principalmente Chile y Brasil).

En los primeros meses del año se aventuraron las búsquedas de oficinas en ubicaciones Premium (Catalinas, Plaza San Martín, Puerto Madero y Plaza Roma, principalmente), con superficies promedio de 500 m2.

Fuente: L. J. Ramos sobre datos del mercado.
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Un tema muy importante que sigue provocando demoras en los cierres de las negociaciones es el de los ajustes en los contratos. Continuamos con una legislación que prohibe la indexación, lo que provoca arduas negociaciones que desgastan la relación entre locador y locatario.

Una variante es la fijación de precios escalonados en dólares, que deja pactados los precios locativos y evita la negociación periódica. Sin embargo, un estudio reciente realizado sobre operaciones propias arroja que un 61% de los contratos firmados desde 2002 posee como cláusula de ajuste la revisión semestral.

Tendencias

La vacancia continuará reduciéndose, fundamentándose este hecho –como se expreso más arriba- en la falta de emprendimientos ante una demanda que se mantiene constante.

Los precios se incrementarán en aproximadamente un 20%. Esta suba de precios probablemente complique el desarrollo de empresas con baja rentabilidad.

Hoy sería una buena opción de inversión el construir para alquilar, porque las rentabilidades se encuentran entre 7 y 8% anual, frente al 6,7% del año pasado. El desafío lo constituye encontrar terrenos en buenas ubicaciones.