Zona centro

Durante el primer semestre se observó un fuerte interés de inversores, tanto nacionales como extranjeros, que a raíz de la concreción de operaciones, produjeron un aumento de los valores de las viviendas en buenas ubicaciones.

La causa que motivó a buena parta de los inversores a adquirir viviendas fue la búsqueda de seguridad del capital y no el interés en una ganancia especulativa. Esta opción comenzó a mostrarse como una buena alternativa, en función del incremento constante en el valor y en la progresiva recuperación de la rentabilidad por alquiler.

Por otro lado, también aumentaron las operaciones con crédito, aunque esto no tuvo un impacto significativo sobre los valores de las propiedades.

Fuente: Registro Propiedad Inmueble
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Siguen siendo determinantes a la hora de elegir una propiedad para comprar, factores como la localización y categoría del edificio, y se han convertido últimamente en cualidades determinantes los niveles de expensas bajos y la seguridad durante las 24 horas.

En la actualidad, existe una gran cantidad de unidades en venta sujeta a la compra de otra unidad, por lo que hoy en día las operaciones encadenadas son una realidad constante. La incertidumbre de vender y quedarse con el dinero sin tener resuelta la compra, en un mercado donde la tendencia del último año ha sido el alza, intranquiliza al comprador.

Respecto al mercado de alquileres, sigue la tendencia a la suba de valores, aunque cada vez más limitada ya que los ingresos de los inquilinos no han subido en proporción al incremento del costo de vida real. Los locatarios siguen desplazándose a zonas más alejadas en busca de menores valores locativos.

Fuente: L. J. Ramos sobre datos del mercado. El gráfico representa una muestra de más de 500 unidades,
por encima de los 100 m2. Mediana es el valor que ocupa el lugar central o medio entre todos
los valores observados ordenados en forma creciente.
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Al mismo tiempo, los propietarios que destinaban las unidades al mercado de alquileres amoblados temporarios por períodos cortos, ahora se inclinan por alquileres también amoblados pero por períodos más largos, preferentemente dos años, y a ejecutivos de empresas. Los altos costos de administración, mantenimiento y tiempo que insume la modalidad de períodos cortos, sumados a la incertidumbre de lograr altos niveles de ocupación, arroja en definitiva rentabilidades no tan atractivas como parecen.

Los inquilinos de unidades amobladas por períodos largos prefieren departamentos en edificios con infraestructura como seguridad, piscina, canchas de tenis, gimnasio, entre otros.

Tendencias

Los valores se mantendrán firmes, porque existe una fuerte demanda conformada por inversores, más allá del crecimiento en la oferta, resultado de la construcción de emprendimientos privados residenciales.

Se estima que para 2006 habrá más de 10.000 departamentos nuevos en venta, incluidos en las más de 400 obras que hoy se encuentran en diferentes etapas de construcción en la Capital Federal.

Zona Norte

A lo largo del primer semestre de este año, el sector viviendas de la zona norte del Gran Buenos ha mantenido un movimiento bastante parejo donde los valores en venta de las propiedades fueron subiendo debido al aumento en los costos de construcción y a los valores de la tierra en algunas zonas.

Se espera que para la segunda mitad del año se produzca un estancamiento en los valores porque se entiende que han llegado a su límite (80% en dólares en comparación con el 1 a 1).

También hay que tener en cuenta que en época de elecciones el mercado tiende a mostrarse cauteloso y a la espera de los resultados, aunque más allá de este hecho no se vislumbran variaciones en los precios de oferta.

Fuente: L. J. Ramos sobre datos propios.
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Con respecto a los inversores, se denota una gran demanda que busca terrenos para construir departamentos, dúplex o lofts. La incidencia del terreno en este tipo de proyectos, por lo general, no debe superar los 250 dólares el m2 de tierra.

En cuanto a la demanda de casas que el año pasado a esta altura se orientaba casi en su totalidad a los barrios cerrados, ya no es tan marcada puesto que la gente prefiere quedarse en zonas cercanas a los centros comerciales, colegios y medios de transporte.

Con respecto a las operaciones realizadas, un 85% corresponden a operaciones de venta y un 15% a operaciones en alquiler. Esto también se debe a la escasez en la oferta de propiedades que hay en alquiler.

Fuente: L. J. Ramos sobre datos propios.
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Tendencias

Una de las tendencias que se aprecian en este momento es el desarrollo de emprendimientos para la venta de casas pequeñas tipo dúplex, de 80.000 a 135.000 dólares, en mini barrios cerrados que se han armado en el “bajo” (zona del Tren de la Costa hacia el río) y, también, la construcción de edificios desarrollados en PB y 3 pisos, con departamentos de 2 y 3 ambientes, en el “alto” (San Isidro, a pocas cuadras de la Panamericana).

El target que adquiere estas propiedades (matrimonios jóvenes) también se encuentra buscando terrenos para construir en lugares como Laguna del Sol, Santa Bárbara y Talar del Lago I y II. Estos terrenos, no los que dan a las lagunas, cuestan entre 40.000 y 50.000 dólares, con un costo de construcción de 400 dólares por m2 (para una casa con materiales de construcción standard).