– En 2002, obviamente, el mercado inmobiliario estuvo parado. Seguramente usted iba a la oficina a leer el diario…

– Es así.

– Después con todo el tema de los bonos, comenzó a haber un poco más de actividad.

– Sí.

– Usted que está en todos los rubros del mercado inmobiliario –vivienda, oficinas, fábricas- ¿nota que hoy, casi terminando el primer semestre del año, el nivel de actividad ya se recuperó? ¿O cómo está, a nivel general, el movimiento de los inmuebles?

– Lo voy a desglosar para hacer un rápido paneo. En el mercado de oficinas, hay una gran demanda en todo lo que es oficinas premium. Donde se está hablando de valores que hasta hace un año eran de 8 ó 10 dólares el metro cuadrado, y hoy son de 15 a 18 dólares el metro. ¿Y esto por qué? Porque no hay edificios de oficinas. La mayoría de los terrenos que estaban destinados a edificios de oficinas se destinaron a viviendas porque resultaban un negocio mucho más redituable.
En cuanto al sector industrial, no hay uno sólo que esté ampliando sus fábricas o comprando una máquina, o tomando más gente, o generando nuevos productos. Siguen fabricando lo mismo, la capacidad instalada la tienen al 100% y lo único que siguen haciendo es aumentar los precios.
En lo que se refiere a locales, allí están los focos más importantes que tienen una demanda fenomenal y se pagan valores ridículos porque todo el mundo quiere estar ahí. ¿Por qué? Por el turismo que es un poco el que fomenta todo esto.

– ¿Pero pueden afrontar esos alquileres?

– No. Por eso está habiendo todo un recambio, porque evidentemente no pueden aguantar esos montos. Y, además, porque se está observando en todos los ámbitos y en todos los rubros un “parate” importante.

– En el mercado inmobiliario las planificaciones son a largo plazo. ¿Se puede planificar hoy en la Argentina?

– “No le tenemos miedo”… a esta puja inmobiliaria. Sólo le digo eso.

– ¿Cómo hacen para poder tomar hoy la decisión de construir un edificio?

– Le voy a decir que hay unos cuantos que vienen haciéndolo, en los últimos 3 años.

– ¿Y les fue bien?

– Sí, vamos a tener más de un millón y medio, casi dos millones, de metros cuadrados nuevos en los próximos dos años. El tema es quiénes van a consumir esos productos. Porque el mercado está hoy abarrotado de inversores. Hoy, no hay consumidores finales.

– Todos construyen.

– Sí. Es que cuando se vino todo este debacle famoso –del que no hay nada para explicar porque lo tenemos fresquito y porque se resume con sólo decir que nos robaron de todo– muchos de los que pudieron rescatar algo de eso lo único que hicieron fue proteger su inversión a través de un ladrillo, porque se habían acabado (y se acabaron) los bonos, las acciones, los depósitos en plazos fijos, etcétera. La gente huyó despavorida. Y, entonces, ¿qué hizo? Bueno, resguardar la poca plata que tenía metiéndose en estos emprendimientos, en edificios al pozo, entre otras opciones.
Siempre la construcción ha sido un muy buen negocio, pero -hoy por hoy- empieza a funcionar un poco la ley de la oferta y la demanda. La oferta está saturada y no hay consumidores finales. ¿Por qué? Porque la capacidad de ahorro de una persona hoy no alcanza para comprar un inmueble. Antes de la devaluación, una persona podía comprar 75 metros cuadrados. Hoy, le alcanza para 4 metros cuadrados. Imagínese el salto que tiene ahora. O sea, ¿cómo va a hacer hoy esa misma persona para acceder a un crédito y poder comprar algo? Con su capacidad de ahorro a lo mejor se puede comprar 16 metros. Y en esas dimensiones es bastante difícil que pueda vivir. Ni hablar si quiere que con él viva su familia o sus hijos.

– Si duermen todos parados, tal vez pueda ser…

– Entonces, hay realmente una saturación de la oferta, que hay que ver en qué va a terminar.

– Cuando uno mira los clasificados, observa que la oferta de emprendimientos está concentrada en 20 ó 30 manzanas de Buenos Aires y algún lugar más, pero no es toda la Argentina.

– Sí. La gente se deja llevar un poco por el fenómeno Puerto Madero donde, es cierto, se han pagado 3.000 dólares el metro cuadrado. Pero estamos hablando de edificios muy puntuales, de edificios de ultra categoría, de un piso 25 para arriba. Y eso no es el mercado. El mercado son los departamentos típicos de 2 ó 3 ambientes, de una categoría media, que hoy están oscilando en un valor de 1.300 a 1.500 dólares el metro cuadrado. No sé a quién se los van a vender.

– Si uno no gana el equivalente en dólares para poder convalidar esos precios, no va a poder comprar. Entonces, hay dos posibilidades a futuro: que bajen los precios de lo que está muy caro o que los inversores empiecen a arbitrar y digan “si acá me están vendiendo a 1.500 dólares el metro y hay otras zonas que están más baratas, invierto ahí”.

– Lo que sucede es que con el tema de que la construcción vale en cualquier lado, la gente evidentemente se ha orientado mayormente hacia las zonas donde se sabe que hay mayor posibilidad de éxito: Las Cañitas, Palermo, Belgrano, todo el invento de Palermo Soho, etcétera.
Pero lo que se empieza a notar ahora es, como le decía, que el mercado está abarrotado de inversores, entonces hay muchísimos edificios que están en venta y los mismos inversores de adentro, que es lo peligroso, están vendiendo por debajo de los valores que piden en venta porque quieren salir lo antes que pueden.

– ¿Y por qué quieren salir?

– Porque ven esto que estamos analizando: una oferta desmesurada. Ven que lo que hay son inversores, pero no hay compradores genuinos, no hay consumidores finales.

– ¿Cómo funciona el negocio de la inversión inmobiliaria?

– El asunto de este negocio, en el que a muchos les fue bien y a muchos otros los embaucaron, fue así: en primera instancia, se pagaba la tierra muy alta. Promocionaban que la construcción era de bajo costo y que el precio de venta iba a ser muy alto. Pero, ¿qué fue lo que pasó en estos últimos dos años? Los terrenos siguen siendo caros, el costo de la construcción aumentó y el valor de venta esperado, bajó. Por lo tanto, esa diferencia que les habían prometido a muchos que iban a hacer, no fue tal.
Por otra parte, también es cierto que en cualquier emprendimiento hay que esperar dos años, guste o no. Y hoy lo que están observando los inversores es que los números no son los que les habían pintado y ven un mercado tendiente a la baja porque, una vez más, insisto, no hay consumidores.

– ¿El que tiene hoy un departamento es el que puso la plata en el pozo y dijo “nos arriesgamos” y todavía no vendió?

– Sí. De todas maneras, yo no estoy diciendo que haya sido ni vaya a ser un mal negocio invertir en la construcción. Yo creo que a la larga va a resultar una buena inversión, sólo que no a los valores esperados ni que la toma de ganancias va a ser en forma tan rápida.
Por los valores en que están hoy las propiedades, creo que es posible que esos inversores se vuelquen al mercado de alquileres que está muy demandado y no hay oferta.
Excepto que empiecen a bajar los precios. Si esto se da, yo creo que sí van a vender. Mire, yo tengo varios emprendimientos y todo lo que está en alrededor de los 1.000 y 1.100 dólares el metro cuadrado, se vende.

– ¿Y lo que está por arriba de eso?

– No. Los que están por el orden de los 1.400 o 1.500 dólares no se mueven.

– ¿Y en dónde se manejan esas cifras?

– En Palermo, Belgrano…

– ¿Recoleta, por ejemplo?

– No, ahí se están manejando valores alrededor de los 1.700, hasta 2.000 dólares el metro cuadrado. Eso es lo que están pidiendo.

– ¿Y se hacen operaciones? Porque una cosa es lo que se pide y otra que eso se concrete…

– Y alguna que otra aislada, sí.

– ¿A esos valores?

– Sí. Alguna que otra aislada. Pero no es el mercado. Eso es lo que yo digo. Eso representa a un 10% o un 15%, a lo sumo. El mercado es el otro 85%: la gente que no llega, que no tiene crédito, que no pueden alquilar, porque no tienen manera de llegar a los valores de los alquileres de hoy. Y, para este tipo de gente, está complicado el mercado inmobiliario. En realidad, todo está complicado. Está habiendo en todos las actividades una detención…

– ¿Usted lo nota?

– Sí, por supuesto. Nosotros tenemos miedo. Y cada vez le tenemos más miedo…

– ¿A quién?

– Usted sabe a quién me refiero. Pero, yo creo que la gente cada vez se está dando más cuenta, está tomando conciencia de todo lo que nos está pasando. Que nos estamos alejando del mundo, estamos aliados a los peores países de Latinoamérica, echamos a los presidentes, nos peleamos con el campo, nos peleamos con la Iglesia, nos pelamos con los empresarios, con los militares, con el Uruguay, con todos.
La verdad es que no se puede entender la visión de este hombre. Me parece que no ve bien. No ve las cosas claras. Debe tener un problema importante en la vista y está tomando un ritmo totalmente equivocado. Lo peor es que tiene alrededor todos hombres que le rinden pleitesía de una forma que da asco, sinceramente. Los ministros, los diputados, los senadores, los militares, dan asco.
Pareciera que todo lo que dice este señor es palabra santa. ¿Cómo puede funcionar un país así? Sin oposición, sin que se pueda hacer una crítica constructiva, o sea, tiene el poder absoluto y se basa en pura demagogia. Todo lo que hace está simplemente movido por el deseo de acumular más y más poder. Y “agarrate Catalina” cuando tenga el 70% u 80%… y lamentablemente por ese camino vamos.

– El error grave que comete Kirchner es el de pensar que acumulando poder político va a poder manejar la economía como se le dé la gana. Y no es así. La economía se maneja por carriles distintos que los del poder hegemónico que uno pueda tener. Él no parece tener conciencia de que va a venir una crisis económica y se lo va a llevar puesto.

– Yo creo que sí. Pero no es sólo él, es porque somos como somos… porque los países tienen los gobiernos que se merecen y los argentinos tienen el gobierno que se les parece. Nosotros tenemos un presidente que es lo más parecido al argentino medio que conocemos en los últimos 20 años.

– Para usted, que hace años que está en el mercado inmobiliario, ¿cuál fue el mejor momento en su campo profesional?

– La década del 90. Pero lo que pasa es que en este país venimos padeciendo porque tenemos todo lo peor y todo lo mediocre siempre dentro del gobierno. Entonces, mientras no se renueve, todo esto es una ineptitud, una ineficacia y una falta de idoneidad. Es una corrupción tan grande que da asco, realmente. Y yo no creo que un país pueda funcionar así.

– Son pocos los empresarios que se animan a decir estas cosas.

– ¿Sabe lo que pasa? Es que como somos muy pocos los que no tenemos ningún tipo de interés o beneficio con estos hombres, somos muy pocos los que nos animamos a pensar. Pero hay que seguir remando porque algún día las cosas tienen que cambiar. © www.economiaparatodos.com.ar