El desplome es similar al del mes pasado y se convalidan los pronósticos sobre un 2012 que registrará el peor derrumbe de la década. La ejecución de nuevas obras cayó a la mitad y se consolida el cierre de inmobiliarias. ¿Qué sucede con los fideicomisos en pesos? Precios del metro cuadrado por zona.

Tweet #CEPOalDOLAR "La palabra dólar está prohibida, no se menciona". La frase, que rememora otros tiempos de vetos y luchas políticas, da cuenta del terreno sobre el cual el sector inmobiliario libra hoy su batalla más complicada.

"No se puede hablar ni de dólares ni de derrumbes. Porque ya sabemos que después suena el teléfono y no es, precisamente, para cerrar una venta".

Este textual, al igual que el anterior, pertenece a uno de los máximos referentes del sector, que pidió estricto off the récord tras el "caso Toselli".

La fuente consultada se explaya sobre las dificultades que atraviesa la actividad inmobiliaria para sortear no sólo el actual desplome en el nivel de operaciones -que ya es histórico- sino, además, por el hecho de no poder hacer pública la problemática.

Las cifras del acumulado anual que evidencian el derrumbe y las proyecciones trazadas para lo que resta de este 2012 dejan entrever que este año será el peor de la década, superando incluso a lo sucedido en 2002.

Los registros actuales lo anticipan. Por primera vez en diez años la compraventa de propiedades se encamina a completar un bimestre con un descenso del orden del 60 por ciento.

En efecto, el mes de julio fuentes de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA)- cerró con una baja de esa magnitud respecto de 2011.

Y agosto se encamina a igualar el mismo porcentaje, anticiparon a este medio voces emblemáticas del segmento, como Armando Pepe, presidente del Servicio de Ofertas Múltiples (SOM) y fundador de la cámara mencionada.

"Ni siquiera en el 2002 tuvimos semejante caída. Es realmente histórico lo que está pasando. Lo peor es que todo hace prever que esto no terminará aquí y que las restricciones al dólar, sumada la incertidumbre general, empujarán todavía más hacia abajo al mercado", comenta Pepe.

"Para colmo, seguimos sin tener un canal de diálogo, aunque sea mínimo, con el Gobierno. No hay interés en encontrar una solución. En 2002 al menos pudimos reunirnos con Roberto Lavagna para buscar un plan de acción. Ahora nadie nos atiende", afirma con marcada preocupación.
Algo similar destaca a iProfesional.com Néstor Walenten, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA).

"Seguimos sin tener respuesta alguna a nuestra situación. Y la tendencia negativa no está cambiando ni mucho menos. En agosto vamos camino a repetir los números de julio, en términos de caída de la actividad. Será otra baja del 60% que acelerará los despidos que ya se están dando en las inmobiliarias", advierte Walenten.

Más escueto en su apreciación, Roberto Tizado, titular de Tizado Propiedades, también adhiere a la preocupación por el actual escenario: "La compraventa de departamentos usados durante el mes de agosto sigue muy complicada y hay grandes dificultades para acercar a las partes".

Cierres de inmobiliarias y empleos que se pierden

Consecuencia directa de la fuerte caída en ventas, los despidos de personal y el achique de estructuras son otras de las cuestiones que más preocupan a la actividad.

En ese sentido, Armando Pepe indica que "ya cerraron más de 100 inmobiliarias en Capital Federal, conurbano e interior. Todas ellas dejaron de operar en estos últimos meses".

A las cesantías que genera el cierre de persianas de estas firmas se suman las de varios miles de trabajadores del sector de la construcción, ante el notorio descenso en la ejecución de nuevas obras.
Según la Cámara Inmobiliaria sólo durante julio la cantidad de metros cuadrados aprobados se redujo casi un 50% respecto del mismo período de 2011.

En tanto, el acumulado de los primeros siete meses también muestra que cayó a la mitad la ejecución de nuevas obras.

"Ya quedaron por lo menos 75.000 obreros en la calle. A fin de 2011, Gerardo Martínez, secretario general de la UOCRA, dijo que el gremio tenía unos 500.000 afiliados. Semanas atrás reconoció que había bajado a 425.000. Él mismo terminó dando cuenta de la situación del sector", remarca Pepe.
Tal como diera cuenta este medio, la estimación que hace el fundador de la cámara es que, de no revertirse la situación -y al concluirse las obras en curso que vienen desde antes del cepo- quedarán sin trabajo unos 300.000 trabajadores hacia finales de año.

¿Cómo viene la pesificación?

En paralelo al declive en la comercialización de unidades, las fuentes consultadas remarcan la poca propensión por parte de los propietarios de aceptar pesos en la transacción.

"Se impide el acceso al dólar, pero eso no implica que el vendedor acepte otra divisa. Por el contrario, no sólo que casi no se hacen operaciones en moneda nacional, sino que la mayor presión derivó en el retiro de inmuebles del mercado para volcarlos al alquiler", añade Pepe.

Néstor Walenten coincide: "La oferta de inmuebles usados cayó no menos de un 40% en lo que va del año. La gran mayoría de estas propiedades que salieron de la venta se volcaron al segmento locativo, que aumentó de forma casi proporcional a la caída del primero", asegura.

"La aceptación de moneda local es poco común. La mayoría de los propietarios no la convalida. Hay alguna que otra transacción en usados, pero son casos aislados", coincide en destacar Tizado.
No obstante, sostiene que como el cepo llegó para quedarse "el mercado a la larga va a tener que amoldarse".

En igual sentido, Francisco Altgelt, director de Altgelt Negocios Inmobiliarios, deja entrever que el uso de moneda local poco a poco tendrá que ir ganando en aceptación.

"Están apareciendo alternativas en pesos, ya sea en su totalidad o en parte", comenta a iProfesional.com. Sin embargo, agrega que "siguen siendo casos aislados. Quienes están dispuestos a aceptar moneda local son los que calzan la venta con una compra, o quienes tienen la necesidad de hacerse del dinero".

Precios que no bajan

En medio de la preocupante situación por la que atraviesa el sector, un hecho no pasa desapercibido ni para las inmobiliarias, ni para compradores y propietarios de inmuebles.
Pese al derrumbe en la compraventa, los precios del metro cuadrado no caen.

Así, las cotizaciones vienen sobreviviendo a por lo menos cinco años de pronósticos sobre correcciones, pinchazos de burbujas, sinceramientos y demás vaticinios que, al menos hasta la fecha, no se han cumplido.

Ni la crisis financiera internacional de 2008 -que generó una caída en el valor de las propiedades en todo el mundo- ni la recesión de 2009 ni la incertidumbre cambiaria de estos días han podido torcer a la baja los precios.

En aquel momento, hace tres años, también se había dado una fuerte caída en el volumen de operaciones. Sin embargo, los valores del metro cuadrado no sólo que no bajaron sino que registraron un aumento del 14% en dólares.

"Uno puede argumentar -si considera el actual enfriamiento de la economía y la caída de actividad- que las cotizaciones vigentes no se sostienen. Pero el mercado del ladrillo no guarda relación comercial con estos parámetros sino que funciona como trinchera. Son dos bandos, donde uno no quiere resignar valor y el otro quiere hacer valer sus billetes", señala el desarrollador Néstor Kreimer, titular de la firma Kuantica.

La siguiente infografía da cuenta de los valores de los departamentos a estrenar y usados en las distintas zonas, según datos de Reporte Inmobiliario y la UADE: 

"Los precios no han cambiado. No hay prisa por vender. Y nadie quiere apurarse y quedarse con pesos, porque eso implica desvalorizar la propiedad ante la inflación", señala Walenten.
La opinión del titular de la cámara es que "todavía se impone el dólar. Mientras se mantenga este contexto de incertidumbre, los valores seguirán quietos".

¿Qué pasa con los fideicomisos en pesos?

Otra de las cuestiones que genera dudas, y a la vez entusiasmo en muchos particulares, es la "moda" de los fideicomisos que se promocionan en pesos.

"Ahora se está tratando de ofrecer todo en moneda local. Pero la realidad muestra que nadie se pelea por comprar. Se hacen algunas operaciones pero son muy pocas y todas a un ritmo bastante lento. Se vende, pero despacito", indica Pepe.

José Rozados, de Reporte Inmobiliario, coincide con lo señalado por su coelga: "Hay interés y consultas pero los emprendimientos no se despachan ni mucho menos. Hay que desterrar cualquier versión que hable de boom".

En notas previas, iProfesional.com abordó en profundidad este fenómeno, dando cuenta de que se trata de una alternativa que -en muchos casos- tiene un dólar oculto superior al valor oficial.
Al respecto, las fuentes consultadas hacen referencia al uso del "dólar celeste", que se ubica entre el oficial y el blue. Según los diversos desarrolladores, se encuentra en la actualidad en el orden de los $5,80 llegando a $6,00 en algunos casos.

"Si se los compara con los proyectos que todavía se ofrecen a precios en dólares, es sencillo sacar un comparativo para llegar a la versión ‘celeste. En nuestro caso, hicimos un relevamiento hace muy pocos días y nos dio un promedio de $5,80", agrega Rozados.

"Si uno hace las cuentas, se termina pagando entre un 20% y un 30% más respecto a si no hubiese controles cambiarios", confiesa el titular de una de las inmobiliarias que comercializa uno de los emprendimientos que goza de amplia difusión.
El empresario explica que el proporcional del terreno -que antes el desarrollador cobraba según cotización oficial- ahora se calcula a un valor superior. Algo similar ocurre con los gastos de mano de obra e insumos.

Sobre ellos pesa el efecto de un dólar "oculto" más alto, sumado a cuotas que se ajustan por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC).
De modo que los proyectos pesificados son un "gran aporte" para aquellos que creen que durante el transcurso de la obra puede darse en el país una brusca devaluación.

Aquellos que no estiman que eso pueda ocurrir en dicho lapso y miden su patrimonio en dólares, saben que deberán enfrentar cuotas en pesos que subirán a razón de un 20% a 25% anual frente a un billete verde que escalará varios puntos por debajo.

Fuente: iProfesional.com