El mercado de oficinas ha ido recuperando, en forma paulatina desde diciembre del 2003 a julio de 2004, un movimiento importante en el mercado de alquileres de oficinas Clase AAA en el sector denominado Catalinas, Plaza Roma y Puerto Madero, que es donde se concentró la mayor demanda, por cuanto se trata en su mayoría de edificios emblemáticos, de última generación, con sistemas centrales de frío/calor, seguridad, cocheras y plantas libres de 700/1000 m2 aptas y muy versátiles para cualquier tipo de empresa.

Entre las razones por las cuales se produjo esta situación, está la baja de valores de alquiler que se produjo post-devaluación, donde se pasó de valores de u$s 25/30 el m2 a precios de u$s 5/8 el m2.

Esto trajo aparejado una gran demanda por parte de empresas extranjeras que vieron la oportunidad de trasladarse a costos sumamente atractivos, tanto en el valor del alquiler como en los costos de adaptación. Tanto es así que de 185.000 m2 que componían la oferta en el 2001/2002, durante el 2003 se absorbieron aproximadamente 63.000m2, principalmente en Catalinas y Puerto Madero.

Pensamos que esta demanda no es por nuevas empresas que necesitan nuevas localizaciones, sino que fue una migración muy bien aprovechada por numerosas compañías que vieron la oportunidad que ofrecía el mercado a valores inéditos. Si bien vemos que la vacancia hoy es de aproximadamente 75.000 m2, si se diera una absorción similar al año 2003, en un año y medio no habría oferta de este tipo de inmuebles.

Hoy los valores están mucho más firmes, alrededor de una media de u$s 10/12 el m2 en alquiler, producto de la escasez que está habiendo en ubicaciones premium.

Observamos, también, que se están ocupando oficinas en el área micro/macrocentro, donde la mayoría de los edificios son más antiguos, con menos prestaciones, pero están a valores muy atractivos para aquellas empresas que, a consecuencia de la difícil situación económica que estamos padeciendo, se han visto en la necesidad de mudarse a oficinas cuyos valores oscilan los u$s 3/4 el m2 de alquiler. (La necesidad tiene cara de hereje). Esta migración que se está produciendo aumenta la oferta de edificios de menor categoría.

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Fuente: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios sobre datos del mercado

Otro de los puntos a remarcar es la reanudación de las obras de construcción que se habían visto frenadas luego de la devaluación. Los motivos de esta reactivación fueron básicamente la poca oferta de edificios de oficinas de categoría y la imperiosa necesidad de continuar las obras para capitalizar la inversión. Sin embargo, podemos decir que si bien se están terminando obras que comenzaron antes de la crisis, no es un buen momento para empezar a construir por varios motivos:

– La imposibilidad de planificar a mediano plazo por la falta de un escenario claro.
– El aumento de los costos de construcción.
– La disminución de la renta anual.

Con respecto a la modalidad en las operaciones, podemos decir que la tendencia sigue siendo desde el 2001, la de alquilar. El 100% de las operaciones de oficinas AAA en el 2003 fueron de alquiler, mientras que en el total de los segmentos (AAA, A, B, C) el 91% fueron de alquiler y sólo el 9% de venta (datos sobre operaciones realizadas por L. J. Ramos). La tendencia se apoya en que las empresas con poder de compra no están dispuestas a inmovilizar capital en activos fijos, por cuanto al no haber créditos disminuirían su capital de trabajo y hoy, al ser la renta de aproximadamente un 5/7% anual, es más conveniente alquilar que comprar, ya que seguramente cualquier empresa podrá obtener una renta mucho más atractiva si vuelca la inversión a su negocio, que seguramente superará un mínimo del 10% anual.

En el siguiente gráfico podemos apreciar la evolución del valor promedio de alquiler en la categoría AAA. Notamos una fuerte caída en el año 2002 producida por la salida de la convertibilidad. No obstante, el movimiento generado por empresas nacionales e internacionales provocó un incremento del 18% en el valor locativo promedio de oferta en esta categoría, respecto al valor post convertibilidad (u$s 8,44).

Fuente: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios sobre datos del mercado

Tendencias

Los valores en oficinas de categoría AAA seguirán subiendo debido a la escasa oferta. Si la tendencia actual se mantiene, estimamos que para el 2006 los valores locativos en el segmento premium de oficinas serán de aproximadamente u$s 18/m2. Esto arrojaría rentas anuales para posibles inversores del 15%, considerando para ello una incidencia de tierra en ubicación premium de u$s 350/m2 y un valor de construcción de u$s 900/m2 propio comercializable.

Se percibe una posible reactivación de la zona Macrocentro (Av. 9 de Julio y corredor Av. del Libertador) por búsquedas concretas de empresas (200 a 300 m2), varias de ellas PyMEs nacionales, que buscan aprovechar los buenos accesos, el entorno comercial y los precios relativamente bajos. © www.economiaparatodos.com.ar



Luis J. Ramos es presidente de L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios.