Uno de los temores del presidente de la Fed. Ben Bernanke, es la subida excesiva de los tipos de interés en el mercado hipotecario. Desde hace varios meses, los precios de la vivienda han subido considerablemente en ciertas zonas de los Estados Unidos y lo han hecho también de forma paralela los tipos de interés de las hipotecas ofrecidas por los bancos. Aun así, los precios siguen estando bajos en las grandes ciudades americanas, batiendo en rentabilidad al mercado del alquiler.

En este momento, comprar una casa en una ciudad como San Francisco es un 35% más barato que el valor presente descontado del gasto en renta si esa misma casa fuera alquilada. En otras ciudades como Nueva York, la rentabilidad por compra de vivienda se sitúa en el entorno del 21%. Estas cifras provienen de un estudio realizado por la consultora inmobiliaria Trulia.

La jefa de economía de Trulia, Jed Kolko, ha recalcado la diferencia de ahorro entre comprar una vivienda o vivir en alquiler: “Aunque sea complicado de creer después del aumento de los tipos de interés de las hipotecas, es más barato comprar una casa que vivir de alquiler en más de un tercio todavía”.

“Los incrementos recientes en los intereses de las hipotecas y los precios de las viviendas han provocado que comprarse una casa sea más caro hoy que hace un año, pero no lo suficiente para inclinar la balanza hacia el alquiler. Esto es así porque todavía los tipos están por debajo de los niveles históricos y los precios están aún infravalorados también”, asegura Kolko.

En algunas zonas de Estados Unidos, la diferencia entre comprar y alquilar se amplía al 45% del valor de la vivienda. En otras zonas hiperpobladas como Springfield, la diferencia entre comprar y alquilar es prácticamente nula. Todo depende de la densidad de población en los núcleos urbanos y la capacidad de construir nuevos barrios para atender a la creciente demanda.

Los tipos de interés en el mercado hipotecario cayeron considerablemente en los últimos tres años. Según la agencia pública de préstamos Freddie Mac, el tipo de interés de una hipoteca a tipo fijo y con vencimiento a 30 años es del 4,5% anual. En menos de una semana, el tipo de interés se ha incrementado entre 80 y 100 puntos básicos gracias a la certeza de que la Fed. iba a reducir su programa de expansión monetaria QE.

Las diferencias entre comprar y alquilar son abordadas en el estudio de la consultora Trulia desde múltiples puntos de vista. El estudio incluye no sólo el precio de adquisición de las viviendas sino también el número de viviendas en stock –en las 100 áreas metropolitanas más importantes del país–, impuestos sobre la compra y el alquiler, seguros médicos, seguros contra contingencias del hogar, costes de mantenimiento y previsiones de revalorización de las viviendas. El estudio, además, asume una permanencia en la vivienda de siete años o más.

Por último, este estudio de Trulia calcula en cuánto tiempo y bajo qué condiciones el mercado del alquiler batirá en rentabilidad al de la vivienda en propiedad. Según sus estimaciones, en cuanto los tipos de interés de las hipotecas sobrepasen el 5%, en ciudades como San José, San Francisco u Honolulu será más barato alquilar que comprar la vivienda. En cambio, ciudades como Detroit necesitarán más tiempo y más intereses para revertir el análisis coste-beneficio de comprar una vivienda. En Detroit, por ejemplo, la vivienda en propiedad ahorra un 65% del precio de adquisición al propietario frente a lo que le costaría vivir en alquiler.

Fuente: Forbes