Son sólo algunos rubros puntuales –como las farmacias de descuento, las cadenas de cafés, los supermercados de ahorro, la indumentaria, la telefonía celular y las vinotecas–, los que vienen manteniendo el ritmo del mercado. Si bien cada uno de ellos cuenta con particularidades por las cuales demanda locales, podemos decir que el aumento del consumo, por la incapacidad de ahorro, los créditos poco accesibles y la vuelta de los planes de pago, potencia la demanda de bienes y servicios producidos por estos rubros. Además, esto se potencia por la franja consumidora que va de los 15 a los 40 años. El resto, al no creer en una mejoría en el país, no se vuelca tanto al consumo.

Algo importante para destacar es que –dentro del rubro de los supermercados– se ha detectado una tendencia que indicaría que los “grandes” estarían orientándose a ocupar zonas denominadas premium, siendo esto una reubicación y no una expansión de los mismos.

Principales rubros que se destacan en el mercado

Fuente: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios sobre datos del mercado.

Con respecto a los inversionistas, podemos decir que se han vuelto más analíticos al momento de elegir locales para renta. En definitiva se buscan las ubicaciones en pleno foco comercial, donde los precios han aumentado considerablemente y donde la calidad del locatario es excelente. Si estas condiciones se cumplen, los inversores están dispuestos a pagarlos, puesto que la demanda hoy se ha enfocado, limitando los focos a pocas cuadras.

Valores promedio en principales focos comerciales en u$s/m2 (2004)

Fuente: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios sobre datos del mercado.

La concentración de jugadores en estos puntos y la escasa oferta disponible, ha hecho subir los precios a valores históricos predevaluación y, en muchos casos, se han superado. Inclusive en las ubicaciones premium dentro de los focos principales, en algunos casos muy puntuales se empieza a solicitar llave, solicitud que las empresas en principio rechazaban, pero la falta de oferta ha logrado que algunas compañías de primer nivel la abonen con tal de contar con estas ubicaciones.

Tendencias

Se espera que para 2005 crezca la oferta de espacios en los focos principales, dado que varios rubros (algunos textiles, gastronómicos y heladerías) tendrán que renegociar sus contratos firmados post crisis, viéndose obligados a mudarse a zonas aledañas por la fuerte demanda de empresas con posibilidad de pagar el aumento de los precios que hoy presenta el mercado.

Un caso puntual se ve en la calle Arroyo, donde la inauguración del hotel Sofitel, sumado a la suba en los precios de las viviendas en la zona, produjeron el éxodo de varios locatarios, a los cuales se les hace imposible mantener los valores locativos solicitados. Esto provocara un recambio importante en los focos principales, derivando este movimiento en los focos secundarios. © www.economiaparatodos.com.ar



Luis J. Ramos es presidente de L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios.