De acuerdo a la información que brindaron los medios de comunicación, el presidente Néstor Kirchner dispone de una buena cantidad de propiedades inmuebles que, seguramente, tendrá alquiladas y le generarán una renta nada despreciable. Posiblemente, al conocer cómo se mueve el mercado de los alquileres, Kirchner advirtió que cualquier intervención en el mercado hubiese sido nefasta para los inquilinos y, por supuesto, para los propietarios. El dato relevante es que, si tiene propiedades en alquiler, Kirchner sabe perfectamente que cualquier control que se establezca en este mercado termina perjudicando, fundamentalmente, a los inquilinos.

La buena nueva es que, al menos por ahora, el Gobierno decidió no regular este sector de la economía. Mientras tanto, la noticia para analizar es el anuncio de la flexibilización de los requisitos que deben cumplir los bancos para otorgar créditos hipotecarios. El Gobierno piensa que aumentando el porcentaje de financiación y haciendo más flexibles las exigencias a los potenciales compradores, el crédito hipotecario va a ser accesible a un amplio sector de la sociedad que hoy no tiene más remedio que alquilar una vivienda.

La gran duda sobre la supuesta efectividad de las medidas anunciadas es si las cuotas por un crédito hipotecario pueden llegar a bajar lo suficiente, hasta ubicarse en niveles cercanos al valor actual de un alquiler.

El primer tema a considerar es que el precio del metro cuadrado construido ha aumentado tanto que el monto a pedir prestado para comprar una vivienda, si es que el comprador quiere financiar el 90 o el 100% de la compra, determina que, de entrada, la cuota a pagar sea alta.

Sin embargo, tal vez éste no sea el problema fundamental. El mayor obstáculo que le veo a la propuesta del Gobierno es el mecanismo de financiamiento.

Actualmente, el 52% de los depósitos del sector privado en los bancos está en cuentas a la vista, es decir, en cuentas corrientes y cajas de ahorro. Esto significa que el 52% de los depósitos bancarios tiene vencimientos diarios. Si un banco tiene pasivos que le vencen todos los días y esos pasivos los presta a 20 años, tiene un mayúsculo descalce de plazos.

El mecanismo que se inventó en el mercado financiero mundial para solucionar este problema es vender los créditos a cobrar para recuperar liquidez. Es decir, por ejemplo, un banco coloca créditos hipotecarios por $ 100 millones y luego los vende en el mercado, es decir que transfiere el crédito a un inversor de largo plazo. La pregunta es: ¿qué rentabilidad demandará el eventual comprador de estos créditos para tomar la cartera de préstamos hipotecarios? Esos créditos a vender tienen que competir con otras opciones de inversiones financieras a las que también puede acceder el eventual comprador de los créditos hipotecarios. De manera que si hay bonos que ofrecen un rendimiento mayor, el comprador optará por no comprar la cartera de créditos hipotecarios que le ofrece el banco.

El otro tema es que, estando en la Argentina y recordando la pesificación, los créditos se otorgarán en pesos. Si los préstamos son en pesos, lo menos que pide un inversor es que la tasa de interés que se cobre por esos créditos hipotecarios sea superior a la tasa de inflación. Si actualmente la tasa de inflación, según el Índice de Precios al Consumidor (IPC), está en el 12% anual, a pesar de los precios regulados, la tasa de interés anual tiene que superar ese incremento de la inflación, salvo que la gente tenga expectativas de que la inflación irá disminuyendo con el tiempo. Como todos sabemos que el IPC está comprimido artificialmente mediante los “acuerdos” firmados por el Gobierno, pocos son los que esperan una tasa de inflación descendente. En consecuencia, luce bastante difícil que los bancos puedan llegar a colocar créditos hipotecarios a tasas fijas menores al 13% anual. Este nivel de tasa de interés hará inviable una reducción significativa de las cuotas a pagar por un crédito hipotecario.

Otra alternativa es que los bancos cobren tasas más bajas pero variables, es decir, si la tasa de interés baja, la cuota baja y viceversa. En este caso, la pregunta a formularse es: ¿quién se animará a pedir un préstamo hipotecario a tasa variable asumiendo el riesgo de un aumento en la tasa que haga imposible pagar la cuota en el futuro?

La posibilidad de otorgar créditos hipotecarios que tengan cuotas pagables dependerá, fundamentalmente, de la tasa de interés que reclame el mercado. Y en este punto no son los bancos los que pueden definir la tasa de interés a cobrar por estos préstamos, dado que ellos venderán la cartera de créditos en algún momento. En consecuencia, serán los inversores (la gente que tiene ahorros) los que establecerán la tasa mínima de interés que se puede cobrar por un préstamo hipotecario. Si los inversores tienen expectativas inflacionarias altas o temores por la seguridad jurídica que impera en la Argentina, exigirán una tasa de interés lo suficientemente alta como para cubrir ambos riesgos. Si los inversores creen que tanto el riesgo inflacionario como el institucional son bajos, exigirán un rendimiento menor.

Considerando los escasos fondos que hoy en día están colocados a plazo fijo, es fácil advertir que la gente no apuesta sus ahorros al largo plazo en la Argentina. Digamos que existen serias dudas sobre la tasa de inflación futura y los derechos de propiedad. De manera que es fácil darse cuenta de que conseguir ahorros para financiar créditos hipotecarios a largo plazo y a tasas bajas luce bastante poco probable. Dicho de otra manera: no creo que las tasas de interés que exigirá el ahorrista o inversor permitan bajar el monto de las cuotas hasta niveles cercanos a lo que hoy se pagan por un alquiler.

En síntesis, hay dos buenas noticias a remarcar. La primera es que el Gobierno se dio cuenta de que regulando el mercado de alquileres complicaba más la situación de lo que actualmente está. En segundo lugar, es bueno que el Gobierno flexibilice las normas crediticias y deje al sector privado evaluar los riesgos crediticios.

La mala noticia es que el resto de la política económica no acompaña el desarrollo del mercado de capitales por ausencia de seguridad jurídica y de un plan económico creíble en el largo plazo. Por lo tanto, la abundancia de créditos hipotecarios baratos luce más como una expresión de deseos que como algo probable, al menos en el corto plazo. © www.economiaparatodos.com.ar